澳门新浦京8455com看多地产逻辑又多几个:流动性改善和政策宽松预期

澳门新浦京8455com,4月11日我们发布报告第二次提出系统性看多地产板块《再配地产正当时、三月高基数效应及政策利空缓解》,目前行业逻辑得到强化。我们第一次全面看多是在去年11月21日《“金九银十”过后销售更好、加配地产正当时》,一直坚定看多对买方而言意义不大,我们第一次全面看多提示时间精准,看多后地产板块最高上涨20.5%,在两会政策及三月高基数效应担忧下,我们对三月份行情保持相对谨慎所以一直选择未发声,而四月份重新看多是基于两个新增逻辑以及之前的理由:
1)行业资金面将持续改善、降准和PSL
贷款超预期:央行4月25日起降准1个百分点,我们预计仍有再降空间,释放流动性并不意味着直接进入房产领域,但边际改善是大概率事件;此外确定流入地产领域的PSL贷款也超出市场预期,一季度新增3038亿、余额2.99万亿,相比年同期增长86%、35%,将继续推动棚改及房地产去库存。一季度地产融资压力明显,按揭贷款负增长(去年5538亿至今年5160亿)、开发贷持平(去年6892
亿和今年6957
亿),但我们认为,需求端的按揭加权利率经过去年一年从4.2%上涨至5.5%已接近尾声,随着降准和货币基调的改变,行业资金面将伴随整体货币政策改变迎来改善可能(数据来自国家统计局)。
2)经济政策基调在微调、房地产政策宽松或超预期:4月23日中央政治局会议分析经济形势,删除了“管住货币供给总闸门”的表述,并再提扩大内需(上一次为2015年4月),同时强调要推动“信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”,将楼市的健康发展和其余并列,而不是单独,意味着房地产或将改变单边打压态势,地产政策边际宽松可期,如预售证宽松以及房价容忍度上升等。我们一直强调随着四限措施的出台,行业政策稳定度将提升(不会有更严厉的政策但也不意味着立即退出),政策风险溢价下行,且随着国内外环境的变化,地产政策或有超预期可能,地产对经济的稳定性作用将提升。
3)二季度行业或迎来销售高峰、基本面或超预期:销售高基数是在3月份,而3月数据最终实现正增长已经大超预期,而展望二季度,我们预计将成为房企重点推盘的季节(4月前两周推盘增长36%),且伴随着4月初以来的预售证加速发放,预计一二线有效供给不足的情况将有所改善,我们统计了2013-2017年五年间二季度的行业平均销售增速,全国Q2销售额五年平均增速约为21%,而重点房企五年来二季度平均增速表现则更为突出,碧桂园68%、阳光城57%、华夏幸福49%、恒大41%、金地37%、万科34%、荣盛发展31%、保利22%,我们预计全年龙头公司销售增速将接近30%、优质成长公司接近60%。
4)业绩估值不匹配:业绩高增有保障、估值提升有基础:从预收账款看,A
股上市房企2017预收款增长51%,其中广宇因重组实现695%的增长,新城70%、荣盛55%、万科48%、华夏29%,基于过去两年龙头企业的销售的高速增长,我们认为行业未来2-3年的结算业绩有充分的保障,从三年结算PEG的角度,万科10.2/25=0.49、保利10.7/20=0.53、新城10.3/35=0.36、荣盛8.2/25=0.33、广宇9.4/25=0.38、华夏幸福10.7/30=0.36,行业估值与业绩成长性明显不匹配,长期来看决定地产股股票价值和合理估值的应当是公司ROE
结构(高低、持续性和确定性),以万科19%的ROE维持10年,即使给予8%的高风险溢价,其合理PE估值也应在15倍左右和国际龙头接近,且伴随着泡沫风险的解除,应淡化行业估值而寻求个股估值。
5)中期逻辑预期差:城镇化持续提升、住房消费升级或将超预期:中国的城镇化率仅58%,城镇化如果需要提升到发达国家水平仍旧有3亿人需要进城,且目前国内无电梯、无卫生间、小户型房子占比依旧较高,独居人口的持续上涨,都将催生持续的改善需求,一二线高压是常态但需求不差,三四线依旧有政策支持,未来几年行业的发展空间仍旧较大,且伴随市占率提升,龙头企业空间更大。

   
投资建议:我们4月11日基于行业基本面或超预期、政策风险溢价下行、业绩好、估值低、中期逻辑有预期差等逻辑第二次提出全面看多地产板块,而近两周的降准以及中央政治局会议,我们认为行业流动性改善和政策宽松预期都将得到提升,持续看好地产公司表现,重点推荐边际上受益于杠杆预期差的公司:保利地产、新城控股、阳光城,持续推荐集中度提升:招商蛇口、广宇发展、万科A、荣盛发展、华夏幸福。

    风险提示:信贷持续紧缩、销售不及预期、政策继续打压。

相关文章

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注